Sulla ripartizione delle spese condominiali nel condominio

 


I condomini di un complesso comprendente tre condomini intendono avere lumi sulla ripartizione delle spese condominiali, in particolar modo relativamente a parti che vengono utilizzate unicamente da un determinato numero di condomini.
Al fine di inquadrare la fattispecie pare opportuno prendere spunto dalla disci-plina codicistica e dalle norme del regolamento condominiale che disciplinano la que-stione e distinguere tra spese relative alle parti comuni e spese relative a parti che so-no utili solo a un determinato numero di condomini.
Nel condominio di cui in oggetto le parti comuni dell'edificio sono quelle elen-cate dall'art. 3 del regolamento condominiale e dall'art. 1117 cod. civ..
Al riguardo, va sottolineato che, dal combinato disposto degli artt. 3 e 4 del regolamento condominiale e dell'art. 1118 cod. civ., si evince che "il diritto di cia-scun condomino sulle cose comuni è proporzionale al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene in proprietà esclusiva. Il condomino non può, rinunciando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese della loro conserva-zione".
È, a questo punto, necessario capire come siano ripartite le spese relative a queste parti comuni. La risposta è fornita dalla lettura dell'art. 9 del regolamento con-dominiale il quale, ricalcando, "mutatis mutandis", l'art. 1123, comma I, cod. civ., prevede che "tutte le spese per la conservazione, le innovazioni […] e la manuten-zione ordinaria e straordinaria delle parti ed impianti comuni dell'edificio, vengano ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi corrispondenti al valore della proprietà di ciascuno". Per queste parti comuni nessun condomino, sempre ai sensi del citato art. 9, può sottrarsi al dovuto contributo, salvo che l'assemblea, nell'approvare una spesa che interessa solo un gruppo di condomini, determini con-temporaneamente come tale spesa vada, eccezionalmente e per quella volta, ripartita.
Regole particolari per la ripartizione delle spese sono previste dal regolamento condominiale per l'ascensore (art. 10) e per la pulizia di ogni singolo lotto (art. 11).
Riassumendo, le spese relative alle parti comuni ai tre lotti vanno ripartite tra i condomini in proporzione alla quota di loro proprietà, salve eccezioni espressamente approvate dall'assemblea.
A questo punto si può passare ad analizzare la ripartizione delle spese relative ai singoli lotti. Con l'apertura dei tre codici fiscali ogni singolo lotto è divenuto una entità au-tonoma e indipendente dalle altre, fatta salva la disciplina delle parti comuni. Di con-seguenza, è agevole ricavare che ogni lotto è tenuto a provvedere alle spese relative al lavori che giovano solo ai suoi condomini.
Si deve, inoltre, considerare, che, anche nell'ipotesi in cui ogni singolo lotto non avesse aperto un proprio codice fiscale e, quindi, non fosse divenuto un soggetto autonomo e separato dagli altri lotti, la situazione non si sarebbe presentata diversa-mente. Ogni singolo condominio del complesso "x", infatti, avrebbe dato vita ad un c.d. "condominio parziale": si è in presenza di condominio parziale allorquando "le cose, i servizi e gli impianti, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono ne-cessari per l'esistenza e per l'uso, ovvero sono destinati all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio ma di una sola parte o di alcune parti di esso" (Cass. Civ. sez. II, 27 settembre 1994, n. 7885).
Il condominio così identificato costituisce una entità autonoma e indipendente dalle altre entità (cioè dagli altri condomini), salvo che per la disciplina delle parti co-muni ai vari condomini parziali.
In particolare, in tema di ripartizione di spese, ogni condominio parziale è te-nuto a farsi carico integralmente delle spese che ritornano a suo esclusivo vantaggio, come chiaramente previsto dall'art. 1123, comma III, cod. civ.: "Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità". L'applicabilità dell'art. 1123, comma III, cod. civ. alle ipotesi di condominio parziale e, dunque, la previsione che le spese che giovano solo ad una parte dei condomini sono a carico di quegli stessi condomini, è confermata dalla Suprema Corte: "In tema di oneri condominiali, la funzione ed il fondamento delle spese occorrenti per la conservazione dell'immobile si distinguono dalle esigenze che presiedono alle spese per il godimento dello stesso, come e' dato evincere, in via di principio generale, dal disposto dell'art. 1104 c.c. - dettato in te-ma di comunione - e, "sub specie" dei rapporti di condominio, dalla norma di cui al-l'art. 1123 stesso codice, a mente della quale i contributi per la conservazione del bene sono dovuti in ragione della appartenenza e si dividono in proporzione alle quote (indipendentemente dal vantaggio soggettivo espresso dalla destinazione delle parti comuni a servire in misura diversa i singoli piani o porzioni di piano), mentre le spese d'uso (che traggono origine dal godimento soggettivo e personale) si suddi-vidono in proporzione alla concreta misura di esso, indipendentemente dalla misura proporzionale dell'appartenenza (e possono, conseguentemente, mutare, del tutto le-gittimamente, in modo affatto autonomo rispetto al valore della quota). Ne conse-gue, con particolare riguardo alla norma di cui all'art. 1123, comma 3, c.c., che il criterio di ripartizione di spese ivi disciplinato (a differenza di quanto previsto, in linea generale, nel precedente comma 2 del medesimo articolo) deve ritenersi appli-cabile alle ipotesi di condominio cosiddetto parziale (risultando, in caso contrario, la norma in parola una inutile ripetizione di quella che la precede), cosi' che, qualo-ra le cose, gli impianti ed i servizi comuni siano destinati a servire una parte sol-tanto del fabbricato, l'art. 1123, comma 3, nell'ambito della piu' vasta comparteci-pazione, identifica precipuamente i soggetti obbligati a concorrere alle spese di con-servazione, individuandoli nei condomini cui il condominio e' attribuito per legge ai sensi dell'art. 1117 c.c.(salva diversa attribuzione per titolo)". (Cassazione civile sez. II, 19 giugno 2000, n. 8292).
È, quindi, fuor di dubbio che ogni singolo lotto sia tenuto a sostenere inte-gralmente le spese relative alla manutenzione, alla conservazione e all'uso di cose, im-pianti e servizi destinati a servire unicamente a quel lotto.
Per inciso, si sottolinea che anche all'interno del singolo lotto si possono indi-viduare almeno due condomini parziali. Ogni condominio, infatti, è composto di due scale: se queste scale recano utili-tà solo a una parte dei condomini si è in presenza di una nuova ipotesi di condominio parziale. Se così fosse, le spese relative all'uso e alla manutenzione di queste parti sa-ranno a carico non di tutto il condominio, ma solo di quel gruppo di condomini che ne trae utilità.




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