Sulla risoluzione del contratto di locazione

 


La società xy, dopo aver stipulato un contratto di locazione con una agenzia immobiliare, trova altra unità immobiliare a condizioni economiche più vantaggiose e, di conseguenza, non intende onorare il precedente contratto. Si rivolge, dunque, allo studio legale per valutare la possibilità che il contratto stipulato possa in qualche mo-do considerarsi risolto prima della sua naturale scadenza.
Al fine di inquadrare la fattispecie posta pare opportuna una breve esposizione dei principi generali che regolano i contratti.
Ai sensi del combinato disposto degli artt. 1321 e 1372 cod. civ., il contratto è "l'accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rappor-to giuridico patrimoniale" e, in quanto manifestazione della libertà e della volontà dei contraenti, "ha forza di legge tra le parti": una volta che l'accordo tra le parti contra-enti si è perfezionato, le stesse sono obbligate ad osservarlo.
In linea di principio, pertanto, una volta perfezionato il contratto non è am-messo il recesso unilaterale, ossia il diritto di liberarsi unilateralmente dagli obblighi assunti con il contratto (TORRENTE-SCHLESINGER, "Manuale di diritto privato").
Diritto che, però, il legislatore ha ritenuto opportuno concedere in determinate ipotesi in cui la volontà di uno dei contraenti sia stata viziata o allorquando il contrat-to presenti un difetto funzionale della causa.
I vizi della volontà disciplinati dal codice sono tre - dolo, violenza e errore - e producono l'annullabilità del negozio. Nel contratto di locazione oggetto del presente parere, però, nessuno dei tre citati vizi può ritenersi sussistente. Nemmeno l'errore, che consiste in una falsa rappresentazione della realtà tale da indurre uno dei contra-enti a concludere un contratto che altrimenti non avrebbe stipulato. La possibilità di concludere il medesimo contratto di locazione con altro contraente e a condizioni più favorevoli non incide sul momento formativo dell'accordo contrattuale ed è, anzi, e-spressione della libertà di un soggetto di scegliere in piena libertà un affare piuttosto che un altro.
Per rimediare al difetto genetico della causa del contratto, invece, il legislatore ha predisposto molteplici strumenti. In questa sede, stante l'alto numero di possibili rimedi predisposti dal legislatore, richiamerò brevemente solo gli istituti che avrebbero potuto potenzialmente essere utilizzati per risolvere il contratto di locazione di cui si tratta e esporrò i motivi per cui ritengo che non possano, invece, trovare concreta ap-plicazione.
In primo luogo, si presta all'attenzione l'art. 1467 cod. civ. che prevede la ri-soluzione del contratto per eccessiva onerosità "nei contratti a esecuzione continuata o periodica, ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è dive-nuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e impre-vedibili…".
Il contratto di locazione è, senza dubbio, negozio a esecuzione continuata. Quindi, in teoria, potrebbe trovare applicazione il rimedio della risoluzione del con-tratto per eccessiva onerosità. Per risolvere il quesito è, allora, necessario capire che cosa si intenda per prestazione eccessivamente onerosa causata da avvenimenti straordinari e imprevedibili e, in particolare, se l'aver trovato, dopo la conclusione del contratto, una unità immobiliare poco distante da quella già presa in locazione ma ad un prezzo sensibilmente inferiore integri i presupposti fissati dall'articolo 1467 cod. civ.
Purtroppo, però, la risposta è negativa. Infatti, esempi tipici di eventi straordi-nari e imprevedibili sono considerati un eccezionale rialzo dei prezzi o una fortissima svalutazione monetaria non in linea con l'andamento dell'economia in quel momento (Cass. Civ. Sez. II, 369/95), mentre, invece, il fatto che il mercato presenti offerte più vantaggiose non può considerarsi evento straordinario né imprevebile.
Altro rimedio a carattere generale è la c.d. "azione di rescissione per lesione". È strumento utilizzabile nei contratti sinallagmatici nei quali vi sia una sproporzione abnorme tra le due prestazioni.
Nel contratto di locazione che qui interessa, però, nemmeno questo strumento è applicabile mancandone i requisiti: non sussiste, infatti, la lesione "e cioè l'eccedenza di oltre la metà della prestazione rispetto alla controprestazione" (Cass. Civ. Sez. II, 9374/91); non è riscontrabile in capo alla società xy l'esistenza di uno stato di bisogno "inteso non come assoluta indigenza ma come una situazione di dif-ficoltà economica che incide sulla libera determinazione a contrattare e funzioni cioè come motivo dell'accettazione della sproporzione fra le prestazioni da parte del contraente danneggiato" (Cass. Civ. sez. II, 6630/88).




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