PATTO COMMISSORIO E CONTRATTO Di LEASE BACK

PATTO COMMISSORIO E CONTRATTO Di LEASE BACK

L'articolo 2744 dei codice civile - Divieto dei patto commissorio - prescrive che "E' nullo il patto col quale si conviene che, in mancanza dei pagamento dei credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore. Il patto è nullo anche se posteriore alla costituzione dell'ipoteca e dei pegno". La ratio di tale norma è quella di tutelare l'interesse dei contraente più debole ed in particolare di impedire che quest'ultimo, spinto dal bisogno, conferisca al creditore la facoltà di fare propria la cosa data in pegno, anticresi o ipoteca, sperando di riscattarla in tempo mediante estinzione del debito.

Nonostante l'art. 2744 c.c. enunci espressamente i casi della dazione di ipoteca e di pegno e dell'anticresi, la giurisprudenza uniforme ha sancito che il suindicato divieto vige anche al di fuori di tali casi, estendendosi a qualunque negozio mediante il quale le parti intendano realizzare il fine concreto vietato dalla legge. Pertanto non è possibile identificare in astratto una categoria di atti potenzialmente soggetti a nullità perché in violazione con il divieto dei patto commissorio, e limitare a questi l'efficacia di tale divieto, ma si deve riconoscere che tutti i negozi o contratti possono incorrere in tale sanzione, qualunque ne sia il contenuto, se vengono impiegati per conseguire io scopo vietato ( cfr. 74/282; Cass. 22 aprile 1998 n. 4095; 10 febbraio 1997 n. 1233), tesi che peraltro ha trovato un favorevole riscontro anche nella dottrina (Carnevali, Patto commissorio, voce dell'Enciclopedia dei diritto, Milano 1982 XXXII, 501).

Detto orientamento è giustificato dalla necessità di fronteggiare il tentativo di aggirare il divieto ex art.2744 c.c., ponendo in essere dei negozi che in sé non sono proibiti dalla legge, ma che in realtà combinandosi con altre operazioni negoziali, realizzano il risultato vietato e ciò dicasi anche per i contratti innominati e socialmente tipici.

La nullità dei contratti posti in essere in violazione dell'art.2744 c.c. trova il proprio fondamento nella maggiore insidiosità1 insita nell'alienazione con patto di retrovendita condizionato - oppure in tutti i negozi che ne costituiscano l'equivalente funzionale -insidia che porta colui che si trova nella dura necessità di procurarsi rapidamente dei capitale a compiere scelte avventate quando si tratta di alienare sì un proprio bene, ma con la speranza di poterlo riscattare facilmente (situazione che ben si differenzia dalla alienazione definitiva, ove insussistendo la suindicata speranza anche in casi estremi il venditore appare più accorto).

In particolare appare interessante svolgere qualche riflessione in merito al contratto ben noto nella prassi degli affari, di Lease Back con il quale l'impresa vende un proprio bene di natura strumentale per l'esercizio dell'impresa o dell'attività ad una società di leasing, la quale lo concede contestualmente in leasing all’alienante che corrisponde per l'utilizzazione dei bene un canone con facoltà alla scadenza dei leasing di riacquistare la proprietà esercitando un diritto di opzione, per un determinato prezzo.

Pertanto detto negozio realizza una vendita all'impresa di leasing, la quale non è certamente diretta alla garanzia di un preesistente o concorrente mutuo, ma costituisce il presupposto per la concessione dei bene in leasing: si tratta dunque di una vendita a scopo di leasing o contratto con causa di finanziamento (Clarizia "Factoring locazione finanziaria", in Trattato di diritto privato diretto da Mario Bessone, Giappichelli, 1999).

Il fine dei suindicato contratto sostanzialmente è quello di permettere al venditore utilizzatore di ottenere liquidità con immediatezza per finanziare riconversioni o acquisizioni di nuovi impianti tecnologici, mediante alienazione di un suo bene strumentale, conservando di questo l'uso e con facoltà di riacquistarne la proprietà al termine dei rapporto.

Tuttavia la validità dei suindicato contratto è stata fortemente discussa in passato in quanto inizialmente lo si considerava affetto da nullità perché contrario al divieto imposto dall'art.2744 c.c. (in tal senso Trib. Verona sentenza 15 dicembre 1988 e Trib. di Pavia, sent. 1 aprile 1988).

Pertanto la giurisprudenza ha ritenuto che il contratto Lease Back debba ritenersi valido solo qualora sia accertata la sussistenza di determinati requisiti fondamentali ed in particolare:

- insussistenza tra le parti di un credito preesistente e indipendente da garantire;

-realtà e veridicità della vendita, non sottoposta ad alcuna condizione, di un bene avente natura strumentale per l'esercizio dell'impresa o dell'attività;

- l'investimento della somma ricavata dalla vendita in riconversioni o acquisizioni di nuovi impianti tecnologici;

- il diritto di opzione in capo al venditore - utilizzatore ad un prezzo predeterminato, tenuto conto dei criteri di determinazione dei prezzo dì vendita, dei canoni e dei prezzo di opzione e della qualità delle parti contrattuali (la locazione finanziaria deve essere realizzata da intermediaria finanziari abilitati all'esercizio dell'attività finanziaria ai sensì dei testo unico dei credito).

li giudice dovrà dunque analizzare caso per caso ogni singolo contratto al fine di verificare in concreto la sussistenza di tali necessari requisiti ed invero, qualora il contratto in esame difetti dei requisiti sopra indicati dovrà giudicarsi nullo in quanto atto al perseguimento di uno scopo di garanzia con caratteristiche integranti un mutuo con patto commissorio.

Esiste anche un orientamento secondo il quale, al fine di dimostrare l'insussistenza della "presunzione" sanzionata dall'art.2744 c.c., è sufficiente per i contratti di Lease Back la presenza di una clausola che consenta al termine dei rapporto di valutare il valore che in quel momento ha il bene oggetto di garanzia, onde consentire la validità dell'alienazione se il valore dei bene è equiparabile al valore dei credito inadempiuto, o quantificare il maggior costo che dovrebbe sopportare il creditore per ottenere l'acquisizione dei bene. In assenza di detta clausola il contratto dovrebbe pertanto ritenersi nullo (dottrina Ferrarini "La locazione finanziaria" Giuffré 1977 pag. 116 e ss).

Dott.ssa Chiara Villa