L'IPOTECA ISCRITTA DAL TERZO SULLA CASA FAMILIARE PREVALE SUL DIRITTO D'USO DEL CONIUGE SUPERSTITE

 

Corte di Cassazione - Sezione III civile - Sentenza 31 gennaio - 24 giugno 2003 n. 10014 (in Guida al Diritto n. 30 del 2003, p. 30 ss.)

 

LA MASSIMA

Rispetto a un immobile, destinato ad abitazione familiare e su cui il coniuge del defunto abbia acquistato perciò il diritto di abitazione sulla base dell'articolo 540, co. 2, c.c., l'ipoteca iscritta dal creditore sulla piena proprietà dello stesso bene, in forza del diritto concessogli dall'erede, è opponibile al legatario alle condizioni stabilite dall'art. 534 c.c.. Non è invece applicabile come regola di risoluzione del conflitto quella dell'anteriorità della trascrizione dell'acquisto dall'erede rispetto alla trascrizione dell'acquisto del legatario, perché la norma sugli effetti della trascrizione, dettata dall'art. 2644 c.c., non riguarda il rapporto del legatario con l'erede e con gli aventi causa da questo: infatti, il legatario acquista il diritto di abitazione direttamente dall'ereditando e perciò non si verifica né in rapporto all'acquisto dell'erede dall'ereditando né in rapporto all'acquisto del creditore ipotecario dall'erede la situazione del duplice acquisto, dal medesimo autore, di diritti tra loro configgenti.

IL CASO

Alla morte di Tizio, l'immobile adibito ad abitazione familiare si devolve - quanto alla nuda proprietà - a Caio, figlio ed erede di Tizio e - quanto al diritto di abitazione, ex art. 540, co. 2, c.c. - alla moglie del de cuius, Mevia.

Sennonché, l'erede Caio (nudo proprietario della casa familiare) concede, a garanzia di un prestito ricevuto dalla Banca Alfa, che sia iscritta ipoteca sulla piena proprietà (e non, come avrebbe dovuto, sulla sola nuda proprietà) della casa di abitazione familiare, in tal modo gravando anche il diritto di abitazione spettante al legatario Mevia.

Il bene vincolato, a seguito dell'inadempimento di Caio alla restituzione della somma mutuata, viene sottoposto a pignoramento e quindi ad espropriazione forzata; prima che questa sia eseguita, si oppone Mevia, la quale lamenta che la procedura espropriativa non può riguardare il diritto di abitazione a lei pervenutole in seguito alla morte del coniuge Tizio, bensì riferirsi al "solo" diritto di nuda proprietà di spettanza dell'erede Caio.

QUESTIONE GIURIDICA

Qual è la disciplina codicistica che si applica per dirimere il contrasto tra il coniuge del defunto titolare del diritto di abitazione sulla casa familiare ed il creditore che ha iscritto ipoteca sulla piena proprietà dello stesso bene, pervenuto all'erede del defunto limitatamente alla nuda proprietà?

EVOLUZIONE GIURISPRUDENZIALE

A) I giudici di merito di I e II grado (Corte d'Appello di Firenze, 10.11.1999) hanno ritenuto che "nel conflitto tra legatario di un diritto reale su un immobile (Mevia) ed acquirente dall'erede di un confliggente diritto reale sul medesimo bene (Banca Alfa), il rapporto tra i due va regolato come se entrambi abbiano acquistato dal medesimo soggetto, il comune dante causa di legatario ed erede: ciò perché l'erede succede nella posizione del defunto".

La questione va dunque risolta mediante l'applicazione delle regole codicistiche in materia di trascrizione degli acquisti di diritti da uno stesso dante causa (nella fattispecie, l'erede - proprietario della casa di abitazione): ex artt. 2644 e 2648 c.c. prevale la trascrizione eseguita per prima. Alla luce di tale sistemazione, l'ipoteca sulla casa familiare prevale sul legato di abitazione della stessa disposto ex lege a favore del coniuge, in quanto iscritta prima dell'acquisto del legato.

B) La Suprema Corte:

a) da un lato, critica la suesposta giurisprudenza, affermando che il diritto di abitazione è stato acquistato da Mevia "per effetto dell'apertura della successione" direttamente ed automaticamente dal defunto (art. 649 c.c.) e che il diritto di proprietà sull'abitazione familiare si trasmette all'erede "per effetto della legge, come diritto gravato dal diritto reale di abitazione spettante al coniuge del defunto". Alla luce di tali argomentazioni, ritiene che l'ipoteca concessa da Caio relativamente al diritto di abitazione è evidentemente concessa "da un non proprietario". Conseguentemente, non sono applicabili né l'art. 2644 (regolante i conflitti tra diversi acquirenti dal medesimo proprietario e non quelli tra proprietario e terzi che hanno acquistato dal non proprietario) né l'art. 2648 c.c. (secondo cui l'accettazione di un'eredità o l'acquisto di un legato aventi ad oggetto un diritto su un bene immobile devono essere trascritti).

b) dall'altro, ritiene che si debba applicare l'art. 534 c.c. in materia di "erede apparente": tale, infatti, deve considerarsi Caio il quale (pur essendo erede di Tizio) poteva disporre dei beni a lui pervenuti a solo titolo di "nuda proprietà".

Nello specifico, trattandosi di un diritto su un bene immobile, la risoluzione della controversia andrebbe ricercata dando la prevalenza al legatario titolare del diritto di abitazione che abbia trascritto il suo acquisto prima della trascrizione effettuata dal creditore ipotecario (quindi, applicando l'art. 534, co. 3, c.c.).

Sennonché, nel caso di specie, non è possibile applicare tale comma, perché il creditore ipotecario (la Banca) ha iscritto ipoteca sulla piena proprietà della casa familiare prima che Mevia trascrivesse l'acquisto del legato.

Occorre allora riferirsi al co. 2 dell'art. 534 c.c. che fa salvo l'acquisto del terzo (la Banca) nel caso sia provata la sua buona fede e si tratti di una convenzione a titolo oneroso.

Bergamo, Gennaio 2004


avv. Cristian Vezzoli


© copyright - tutti i diritti riservati