Sui metodi estimativi nelle procedure di esproprio per pubblica utilità


La determinazione del valore del fondo ai fini della determinazione dell’indennità di esproprio può avvenire sia con metodi analitico-ricostruttivi, tesi ad accertarne il valore di trasferimento; sia con metodi sintetico- comparativi, volti invece a desumerne dall'analisi del mercato il valore commerciale attraverso il riferimento alle aree omogenee.


La sentenza in evidenza fissa alcuni criteri riguardo i metodi di stima. In particolare sul metodo c.d. sintetico-comparativo tenuto conto che lo stesso è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima, chiarisce che siffatta rappresentatività si configura solo allorquando i prezzi di confronto riguardino terreni forniti di caratteristiche, per lo meno, analoghe a quelle proprie dell'immobile da valutare, attengano esse sia alla disciplina urbanistica delle rispettive zone di appartenenza sia alla morfologia, nonché ad ogni altra caratteristica dei beni considerati (giacitura, natura geologica, conformazione orografica, accessibilità, ecc). Per cui, ciò che rileva non è la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell'area, che non costituisce un numero chiuso necessariamente coincidente con i contratti di compravendita e con le decisioni giudiziali, bensì il preventivo motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione, e cioè l'accertamento che essi riguardino i terreni muniti di caratteristiche analoghe, tanto con riferimento alla loro obiettiva natura ed ubicazione, quanto in relazione alla disciplina urbanistica cui sono soggetti: il prezzo di mercato può essere quindi tratto anche da fonti diverse, quali appunto cessioni volontarie peraltro in tutto e per tutto comparabili con quelle di diritto comune, perizie giudiziarie, o accertamenti di valore di natura fiscale o ancora da pubblicazioni specializzate del settore, o da atti di natura privatistica diversi dalla compravendita, quali permute, donazioni o ancora locazioni, o ancora da altri documenti di equivalente valore probatorio, semprecchè gli immobili che ne sono oggetto presentino indubbio carattere di omogeneità con l'immobile da stimare.



Bergamo, 8 OTTOBRE 2012

Avv. Rodolfo José Mendez





REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE PRIMA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ROVELLI Luigi Antonio - Presidente

Dott. SALVAGO Salvatore - rel. Consigliere

Dott. CECCHERINI Aldo - Consigliere

Dott. CAMPANILE Pietro - Consigliere

Dott. CRISTIANO Magda - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

sentenza

Svolgimento del processo

La Corte di appello di Napoli con sentenza del 10 giugno 2005 ha determinato in Euro 19.169, 19 l'indennità dovuta dal Consorzio ASI di Benevento ad A. e D.G.L. per l'espropriazione con D.P. G. Regionale 25 gennaio 2005, di un terreno di loro proprietà ubicato in località (OMISSIS) (in catasto all'art. 26183, fg. 21, part. 571). Ha determinato altresì l'indennità per l'occupazione temporanea dell'immobile attuata con D.P. 28 giugno 2000 in Euro 1.567,06 e conseguentemente respinto l'opposizione delle D.G. risultando dette somme inferiori a quelle depositate presso la Cassa Depositi e prestiti. Ha osservato al riguardo: a) che il valore del fondo accertato con il metodo sintetico-comparativo risultava essere di Euro 7,81 mq.; b) che la parte residua aveva perduto una stradella di accesso al fondo comportante una diminuzione di valore del 15% pari ad 2216,04.

Per la cassazione della sentenza i D.G. hanno proposto ricorso per 3 motivi; cui resiste il Consorzio ASI con controricorso.

Motivi della decisione

Con il primo motivo i D.G., deducendo violazione della >L. n. 2359 del 1865, art. 39 e L. n. 359 del 1992, art. 5 bis nonchè artt. 115 e 116 cod. proc. civ. censurano la sentenza impugnata per avere disatteso la valutazione del suolo compiuta dal c.t.u. pervenendo ad un valore inferiore: a) utilizzando il metodo sintetico-comparativo attraverso numerosi contratti di cessione volontaria provenienti dallo stesso ente pubblico espropriante; che dunque non potevano considerarsi elementi di comparazione; b) escludendo quello analitico- ricostruttivo recepito dal c.t.u. che invece nel caso appariva il più idoneo in mancanza di elementi di comparazione; nonchè quello sintetico-comparativo di cui l'ausiliare si era egualmente avvalso, per il fatto che aveva utilizzato una stima dell'UTE risalente all'anno 1993, per poi rivalutarla con i dati ISTAT all'epoca del decreto ablativo.

Le censure sono infondate, trascurando tutte la giurisprudenza di questa Corte al riguardo, secondo cui: 1) dopo l'entrata in vigore della L. n. 359 del 1992, art. 5 bis la determinazione del valore del fondo può avvenire sia con metodi analitico-ricostruttivi, tesi ad accertarne il valore di trasferimento; sia con metodi sintetico- comparativi, volti invece a desumerne dall'analisi del mercato il valore commerciale attraverso il riferimento alle aree omogenee" (Cass. 12771/2007; 1161/2007). Da qui la regola conclusiva oggi non più contestata, che "rientra tra i compiti del giudice di merito, stabilire (anche in base alle indicazioni del consulente tecnico d'ufficio) se sussistono gli elementi occorrenti per la ricerca del presumibile valore comparativo dell'area; e se privilegiare quest'ultimo metodo, ovvero i criteri di stima c.d. analitici- ricostruttivi, o ancora metodi diversi da questi" (Cass. 9312/2006;4885/2006;2034/2005;Corte Costit. 305/ 2003);

2) la valutazione delle risultanze probatorie rientra nei compiti istituzionali del giudice di merito, il quale è libero di attingere il proprio convincimento da quelle prove o risultanze di prove che ritenga più attendibili ed idonee alla formazione dello stesso e di disattendere taluni elementi ritenuti incompatibili con la decisione adottata: ivi compresa la consulenza tecnica. E nel caso la sentenza impugnata ha specificato le ragioni per cui non erano utilizzabili le risultanze della ct. che dichiarando di accertare il valore del terreno D.G. (anche) in base a quello degli immobili limitrofi, e di utilizzare al riguardo il c.d. metodo sintetico- comparativo, lo aveva in realtà disapplicato per avere adeguato i prezzi rinvenuti in un atto ritenuto di comparazione, ma in effetti riferibile all'anno 1993, in base agli indici ISTAT per l'aumento del costo della vita: e cioè con parametri aventi tutt'altra funzione, avendo la giurisprudenza di legittimità ripetutamente affermato che il mercato immobiliare risente, invece, di variabili macroeconomiche diverse dalla fluttuazione della moneta nel tempo, anche se a questa parzialmente legate, e di condizioni microeconomiche dettate dallo sviluppo edilizio di una determinata zona, e queste sono completamente avulse dal valore della moneta. E che l'andamento del mercato immobiliare, dunque, non può essere ricostruito in base alle modificazioni nel tempo del valore della moneta, ma richiede un'indagine specifica nel settore, anche perchè gli indici Istat riflettono le variazioni dei pressi al consumo, ma non tengono conto delle quotazioni di mercato degli immobili (Cass. 14031/2000;

8706/2006; 24857/2006; 3189/2008);

3) il metodo c.d. sintetico-comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima.

E siffatta rappresentatività si configura solo allorquando i prezzi di confronto riguardino terreni forniti di caratteristiche, per lo meno, analoghe a quelle proprie dell'immobile da valutare, attengano esse sia alla disciplina urbanistica delle rispettive zone di appartenenza sia alla morfologia, nonchè ad ogni altra caratteristica dei beni considerati (giacitura, natura geologica, conformazione orografica, accessibilità, ecc). Per cui, ciò che rileva non è la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell'area, che non costituisce un numero chiuso necessariamente coincidente con i contratti di compravendita e con le decisioni giudiziali, bensì il preventivo motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione, e cioè l'accertamento che essi riguardino i terreni muniti di caratteristiche analoghe, tanto con riferimento alla loro obiettiva natura ed ubicazione, quanto in relazione alla disciplina urbanistica cui sono soggetti: il prezzo di mercato può essere quindi tratto anche da fonti diverse, quali appunto cessioni volontarie peraltro in tutto e per tutto comparabili con quelle di diritto comune, perizie giudiziarie, o accertamenti di valore di natura fiscale o ancora da pubblicazioni specializzate del settore, o da atti di natura privatistica diversi dalla compravendita, quali permute, donazioni o ancora locazioni, o ancora da altri documenti di equivalente valore probatorio, semprecchè gli immobili che ne sono oggetto presentino indubbio carattere di omogeneità con l'immobile da stimare (Cass. 3175/2008, - 6122/1990, - 4583/1990).

Ora, nel caso concreto la Corte di appello ha accertato che i menzionati elementi di comparazione prospettati dal ct. riguardavano proprio aree edificabili comprese nella stessa zona ed aventi caratteristiche similari; e siffatto accertamento non è stato messo in dubbio dagli espropriati, il cui rilievo si traduce dunque in una contestazione tanto generica, quanto tautologica ed errata perchè fondata sul presupposto che le cessioni volontarie siano atti provenienti dall'espropriante: e non veri e propri contratti, come li hanno definiti dottrina e giurisprudenza aggiungendo che essi sono altresì qualificati dall'oggetto pubblico nel senso che lo stesso riguarda una materia della quale le parti (e quindi anche l'espropriante) non possono disporre : senza per questo escludere che il valore dell'immobile anche nella cessione debba essere determinato, come peraltro richiede la regola generale della L. n. 2359 del 1865,art. 39 in base al suo prezzo di mercato al momento del negozio traslativo.

Con il secondo motivo i ricorrenti, deducendo violazione della L. n. 2359 del 1865, art. 40 e della L. n. 359 del 1992, art. 5 bis nonchè difetti di motivazione si dolgono che la Corte di appello: a) abbia in parte affermato ed in parte negato un deprezzamento del fondo residuo, attribuito invece ad un asserito mutamento di destinazione urbanistico, in realtà non verificatosi a partire dal nuovo P.R.G. del 1975; b) non abbia accertato se sussisteva una diminuzione di valore del fondo residuo, c) pur avendola riconosciuto in parte non aveva poi applicato il metodo differenziale di calcolo posto dal menzionato art. 40.

Anche questa censura è infondata, pur se va in parte corretta sul punto la motivazione della sentenza impugnata.

E' noto, infatti, che il D.L. 11 luglio 1992, n. 333, art. 5 bis introdotto con la Legge di Conversione 8 agosto 1992, n. 359 , ha dettato nuovi criteri per la determinazione dell'indennità di espropriazione di aree edificabili, disponendo che per la valutazione dell'edificabilità delle aree si devono considerare le possibilità legali ed effettive di edificazione esistenti al momento dell'imposizione del vincolo preordinato all'esproprio (comma 3);

così escludendo che debba procedersi ad un apprezzamento edificatorio de facto, parallelamente allo sfruttamento edilizio di aree prossime, posto che l'introduzione di una generale e incondizionata bipartizione dei suoli, agricoli ed edificabili, da parte della norma non ammette figure intermedie, ed è associata ad una verifica oggettiva e non legata a valutazioni opinabili, che può esser data solo dalla classificazione urbanistica dell'area in considerazione.

Pertanto siccome nel caso il terreno, incluso in un PIP, secondo quanto prospettato dalle parti ed accertato dalla sentenza, aveva destinazione legale edificatoria, anche il pregiudizio da accertare ai sensi della L. n. 2359 del 1865, art. 40 non poteva che muovere da tale presupposto e doveva considerare del tutto irrilevante l'azienda agricola gestita dai D.G.:valutabile soltanto secondo il disposto della L. n. 865 del 1971, art. 15 se fosse stata impiantata su di un fondo avente natura non edificatoria. Laddove nessuna diminuzione anche parziale dell'edificabilità della parte residua in conseguenza dell'espropriazione è stata dedotta dai proprietari.

In tale prospettiva risulta pertanto corretta la conclusione della sentenza impugnata, che alla porzione suddetta un qualche pregiudizio è stato arrecato dalla soppressione di una strada di accesso che pur tuttavia non ne ha cagionato l'interclusione; e d'altra parte non è esatto che tale accertamento comportava necessariamente la stima con il criterio differenziale previsto dal menzionato art. 40, avendo questa Corte ripetutamente affermato che per la determinazione dell'indennità per differenza (tra il valore del fondo prima dell'esproprio ed il valore del fondo residuo) detto meccanismo non è vincolante, ben potendosi raggiungere il medesimo risultato attraverso la somma del valore venale della parte espropriata e del minor valore della parte residua: (Cass. 3175/2008 cit.; 17287/2007;

22110/2004; 13887/1999): così come ha fatto la Corte del merito, la quale ha aggiunto al valore della porzione espropriata il decremento sofferto dalla quella residua calcolato secondo l'incontestata indicazione del c.t.u. in misura pari al 15% del suo prezzo di mercato.

Con l'ultimo motivo, i ricorrenti deducendo violazione dell'art. 1 del Protocollo allegato alla Convenzione EDU, si dolgono della indennità irrisoria di espropriazione loro liquidata dalla Corte di appello, non proporzionata al sacrificio del diritto dominicale subito idonea ad esporli alla ripetizione delle maggiori somme depositate dal Consorzio.

La doglianza è fondata pur se per ragioni diverse da quelle esposte dai D.G..

Detta indennità infatti è stata calcolata con il criterio riduttivo introdotto dalla L. n. 359 del 1992, art. 5 bis dichiarato costituzionalmente illegittimo dalla nota sentenza 348 del 2007 della Corte Costituzionale, per contrasto con l'art. 117 Cost..

Per cui, una volta espunto dall'ordinamento il criterio riduttivo suddetto, torna nuovamente applicabile il criterio generale dell'indennizzo pari al valore venale del bene, fissato dalla L. 25 giugno 1865, n. 2359, art. 39 che è l'unico criterio ancora vigente rinvenibile nell'ordinamento, e per di più non stabilito per singole e specifiche fattispecie espropriative, ma destinato a funzionare in linea generale in ogni ipotesi o tipo di espropriazione salvo che un'apposita norma provvedesse diversamente. E che quindi nel caso concreto si presenta idoneo ad essere applicato, riespandendo la sua efficacia per colmare il vuoto prodotto nell'ordinamento dall'espunzione del criterio dichiarato incostituzionale anche per la sua corrispondenza con la riparazione integrale in rapporto ragionevole con il valore venale del bene garantita dall'art. 1 del Protocollo allegato alla Convenzione europea, nell'interpretazione offerta dalla Corte EDU (Cass. 9321/2008; 9245/2008; 8384/2008;

7258/2008; 26275/2007). D'altra parte alla fattispecie non è applicabile neppure lo ius superveniens costituito dalla L. n. 244 del 2007, art. 2, commi 89 e 90 in base ai quali "Quando l'espropriazione è finalizzata ad attuare interventi di riforma economico-sociale, l'indennità è ridotta del venticinque per cento": sia per la sua inapplicabilità ratione temporis alla fattispecie, dato che la norma intertemporale di cui al menzionato comma 90 prevede una limitata retroattività della nuova disciplina di determinazione dell'indennità di espropriazione solo con riferimento "ai procedimenti Cassata, pertanto la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, poichè per la stima di detta indennità non occorrono ulteriori accertamenti avendo la sentenza impugnata già determinato l'estensione dell'area espropriata pari a mq. 7452, nonchè il suo valore venale all'epoca del decreto ablativo, nella misura di Euro 58.125,6, la Corte deve determinare nell'intero l'indennità di espropriazione nell'importo di Euro 64.668,63 (58125,6 + 6542, 43 per la parte residua); con gli interessi legali sulla differenza tra l'importo suddetto e quello di Euro 33.981,12 già depositato dal Consorzio, dalla data del decreto di esproprio a quella dell'effettivo soddisfo.

Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte, rigetta i primi due motivi del ricorso, accoglie il terzo, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, determina l'indennità di espropriazione dovuta ai ricorrenti dal Consorzio in complessivi Euro 64.668,63, con gli interessi legali sulla differenza tra l'importo suddetto e quello di Euro 33.981,12 già depositato dal Consorzio, dalla data del decreto di esproprio a quella dell'effettivo soddisfo. Condanna l'espropriante al pagamento in favore dei D.G. delle spese processuali, che liquida in favore dei D.G., per il giudizio di merito in complessivi Euro 3.500,00, e per quello di legittimità in complessivi Euro 3.200,00 di cui Euro 3.000,00 per onorario di difesa, oltre a spese generali ed accessori come per legge.




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