ASSICURAZIONE E CONDOMINIO

La disciplina condominiale dell'assicurazione

La legge italiana non prevede l'obbligo dell'assicurazione degli edifici condominiali.

Pertanto, la disciplina della materia viene affidata alla prassi condominiale, nella quale vanno distinte due ipotesi:

  1. se l'obbligo dell'assicurazione è contemplato nel regolamento di condominio, è facoltà dell'amministratore stipulare il relativo contratto, senza la necessità del previo consenso assembleare (Tribunale di Roma, sentenza dell'11/8/1988);
  2. se il regolamento di condominio tace a tale proposito, occorre una preventiva delibera dell'assemblea, che autorizzi l'amministratore a stipulare il contratto assicurativo per conto dei condomini.
Poiché nell'istituto giuridico del condominio coesistono beni di proprietà esclusiva dei condomini (appartamento, box) e parti comuni (tetto, scale, ascensore, ecc.), si ritiene che nell'ipotesi b) la competenza deliberativa dell'assemblea sia limitata alle sole parti comuni.

Infatti, in assenza di una norma obbligatoria specifica del regolamento condominiale, per la stipulazione di un contratto di assicurazione comprendente le proprietà esclusive è richiesto il consenso unanime dei condomini.

E' ovvio che in mancanza della necessaria unanimità, i condomini consenzienti che lo riterranno opportuno potranno stipulare per loro conto un contratto assicurativo avente ad oggetto le rispettive proprietà esclusive e le corrispondenti quote di proprietà comune. In caso di sinistro la Compagnia assicuratrice risarcirà i condomini assicurati per la loro quota di danno, mentre i condomini non assicurati ne risponderanno o subiranno il danno personalmente.

Le spese per l'assicurazione dell'edificio condominiale vanno ripartite tra tutti i condomini assicurati in modo proporzionale, in base al criterio delle quote millesimali di comproprietà, a meno che il regolamento di condominio disponga diversamente.

Un premio assicurativo più oneroso può essere applicato a quel condomino che vi esercita un'attività particolare, come tale in grado di aggravare il rischio di sinistro.

Qualora il tipo di danno verificatosi non sia risarcibile interamente dalla Compagnia assicurativa, la differenza di spesa graverà su tutti i condomini assicurati in base al suddetto criterio proporzionale solo se l'origine del sinistro è individuato nelle parti comuni; altrimenti, verrà imputata al proprietario dell'impianto danneggiatosi.

La "polizza globale fabbricati" condominiale

La "polizza globale fabbricati" costituisce un particolare contratto assicurativo che fornisce al proprietario di un fabbricato una serie di garanzie, distinguibili in:

  1. garanzie dirette, che coprono i danni arrecati al bene assicurato (nella fattispecie il fabbricato condominiale, comprensivo delle proprietà esclusive e delle parti comuni);
  2. garanzia di R.C. (Responsabilità Civile), che opera per i danni arrecati a terzi, per morte e per lesioni personali, nonché per danneggiamenti a cose ed animali.
Di solito le assicurazioni condominiali contemplano entrambe le garanzie suddette, in quanto complementari tra loro.

La "polizza globale fabbricati" condominiale si presenta come un contratto unico dato dalla somma di tanti contratti individuali quanti sono i condomini, più uno specifico per le parti comuni.

Questi contratti assicurativi considerano i condomini terzi, sia tra loro, sia nei confronti della proprietà comune.

Ciò per garantire la copertura assicurativa anche nei casi, frequenti, in cui il danno si origina in una proprietà esclusiva e si estende ad altre proprietà individuali (es.: danno da acqua nell'appartamento di Tizio, che danneggia anche il soffitto sottostante di Caio) e nelle ipotesi in cui le conseguenze dell'evento dannoso colpiscono beni non rientranti nella nozione di fabbricato (per esempio, si pensi all'arredamento).

La coassicurazione indiretta

Spesso capita che singoli condomini siano titolari anche di polizze assicurative individuali, le quali possono sovrapporsi o meno alla "polizza globale fabbricati" condominiale.

Riveste particolare interesse sotto il duplice profilo, istruttorio e liquidativo, il caso in cui il condomino risulta essere assicurato con contratti separati per lo stesso rischio, presso più Compagnie (la propria e quella del condominio).

Si tratta della "assicurazione presso diversi assicuratori" ex art. 1910 codice civile, altrimenti detta "coassicurazione indiretta".

Per una trattazione più chiara e semplificata delle problematiche legate alla coassicurazione indiretta che si possono incontrare, è opportuno distinguere tre ipotesi.

(a) Danni al fabbricato del condomino che è assicurato due volte (dalla propria Compagnia e da quella del condominio): - nella fattispecie si è in presenza del concorso di due garanzie dirette, omogenee tra loro;
(b) Danni arrecati dal condomino a beni (contenuti in genere) di terzi (condomini, condominio, terzi estranei), per cui è assicurato sia in proprio, sia dall'assicurazione del condominio:
(c) Danni arrecati da un condomino al fabbricato condominiale (es. incendio), per cui è assicurato anche presso un'altra Compagnia:
Dott. Luca Quarti