L'ISTITUTO DELL'ACCESSIONE EX ART. 936 C.C. ED IL CONTRATTO DI APPALTO:L'INADEMPIMENTO DEL "CONDUTTORE-COMMITTENTE".

Il problema che concretamente si pone è quello di individuare gli obblighi che gravavano sul proprietario di un'immobile nel quale sono state eseguite opere di ristrutturazione e rifacimento commissionate dal conduttore resosi successivamente inadempiente e moroso. L'immobile infatti a causa delle opere realizzate acquista maggior valore; ci si domanda pertanto se, in caso di inadempimento del conduttore e vigente il contratto di locazione, il costo dei lavori debba essere sostenuto dal proprietario dell'immobile secondo il principio generale dell'accessione.

Ora, presupposto indeffettibile per l'applicazione del art. 936 c.c. è che autore delle opere eseguite su suolo altrui sia un terzo, dovendo considerarsi tale colui che non è vincolato al proprietario dell'immobile da alcun rapporto negoziale ovvero da alcun rapporto di altro tipo che comporti una specifica disciplina circa immissioni del genere" (Cass. 970/839). Ai fini dell'applicazione della disposizione in esame terzo è chiunque non abbia col proprietario un rapporto giuridico personale o reale in forza del quale sia concessa la facoltà di costruire (Cass. 6380/88).

L'orientamento giurisprudenziale prevalente richiede quale ulteriore presupposto per l'applicazione dell'art. 936 c.c. che il proprietario del suolo, che acquista anche la proprietà delle opere costruite dal terzo sullo stesso, consegua un concreto vantaggio (Cass. 6450/91). Tale presupposto ha conseguentemente ridotto l'area di operatività della norma, escludendone l'applicazione quando le opere realizzate dal terzo non rispondano ad alcun obiettivo interesse del proprietario del suolo o addirittura gli arrechino un pregiudizio (Cass. 3844/85; Cass. 3112/95).

Nell'accessione pertanto vige la logica della "massima messa a profitto dei beni"; infatti da un lato si intende conservare con l'integrità del bene la ricchezza prodotta dalle opere che vi accedono mentre dall'altro lato si vuole riconoscere la meritevolezza di chi ha prodotto nuova ricchezza incrementando il valore del fondo. Infatti nella misura in cui il proprietario del suolo, acquistando anche la proprietà delle opere e scegliendo di ritenerle vede entrare nel suo patrimonio un'obiettiva utilità economica, è tenuto all'obbligazione di pagamento ex art. 936 c.c. nei confronti del terzo costruttore. La stessa giurisprudenza ha riconosciuto tale esigenza affermando che le conseguenze patrimoniali dell'applicazione dell'art. 936 c.c. si richiamano proprio all'osservanza del divieto generale dell'indebito arricchimento. Anche la dottrina ritiene che la fattispecie dell'art. 936 c.c. sia un'ipotesi tipica di applicazione dell'art. 2041 c.c..

L'obbligazione che si pone in capo al proprietario del suolo che decide di ritenere le opere costruite da un terzo "costituisce un'obbligazione semplice assimilabile a quelle facoltative avendo in tal caso l'obbligato la facoltà di liberarsi pagando a sua insindacabile scelta.." (Cass. 3112/95). Inoltre, "l'obbligazione del proprietario del suolo costituisce debito di valore e pertanto la somma dovuta va liquidata con riferimento all'epoca della costruzione e rivalutata tenuto conto della svalutazione monetaria intervenuta fino alla decisione della causa" (Cass. 6380/88). Ancora, non si può imporre al terzo l'obbligo nè di provare il valore dei materiale ed il prezzo della manodopera nè tantomeno l'aumento di valore recato al fondo; infatti "una siffatta opinione comporterebbe a carico del terzo un onere probatorio non previsto dalla legge con la conseguenza che il mancato assolvimento di esso darebbe luogo ad una ritenzione avulsa dal corrispondente obbligo di indennizzo" (Cass. 50/96).

Da ultimo in una sentenza della Suprema Corte (Cass.970/83) si è ritenuto che "non è terzo...colui che esegua materialmente l'opera in adempimento di un contratto con persona diversa dal proprietario dell'immobile in quanto in siffatta ipotesi l'esecutore materiale entra con la cosa medesima in rapporto in via esclusivamente secondaria a seguito e per effetto di un incarico conferitogli a qualsiasi titolo dall'autore e si limita ad eseguire l'altrui volontà".

Ciò premesso, per quanto concerne il problema in esame non si ritiene applicabile l'istituto dell'accessione difettando un presupposto indefettibile della stessa; infatti non si può ritenere che il proprietario dell'immobile acquisti automaticamente la proprietà delle opere costruite mentre è ancora in vigore il contratto di locazione.

Il contratto di appalto è infatti vincolante unicamente tra i contraenti originari ovvero tra l'appaltatore e il conduttore; quest'ultimo si è assunto l'obbligo di pagare le opere ed i lavori eseguiti proprio perchè di questi acquista la proprietà e può disporne a piacere.

Per quanto concerne invece il proprietario dell'immobile, non si può ritenere che lo stesso sia gravato dall'onere previsto dall'art. 936 c.c. e debba quindi operare la scelta ivi contemplata.

Tale articolo, e soprattutto l'istituto dell'accessione, non si ritiene infatti applicabile proprio perchè il proprietario dell'immobile in forza del contratto di locazione concluso con il conduttore-committente non diviene immediatamente ed automaticamente proprietario delle opere realizzate. Non essendo proprietario di tali opere viene meno lo stesso presupposto per l'applicazione dell'art. 936 c.c..

Ciò ritenuto, si rivelano invece importanti in relazione al caso specifico gli art. 1592-1593 c.c.. Infatti alla scadenza (naturale o anticipata nel caso si sfratto per morosità) del contratto di locazione, qualora il committente-conduttore dovesse vantare diritti di credito nei confronti del locatore-proprietario per i miglioramenti e le addizioni apportate all'immobile, l'appaltatore potrà surrogarsi nei suoi diritti. In ogni caso, venuto meno il contratto di locazione, rimarrà esperibile nei confronti del proprietario dell'immobile anche l'azione, generale e sussidiaria di arricchimento ingiustificato ex art. 2041-1042 c.c. posto che le opere ed il lavori eseguiti dall'appaltatore hanno determinato in concreto un incremento di valore dell'immobile e di conseguenza un arricchimento ingiustificato del proprietario a danno del esecutore materiale. Vigente invece il contratto di locazione, l'appaltatore non ha alcuna azione diretta verso il proprietario dell'immobile per il recupero del credito vantato nei confronti della committente inadempiente che resta la sola ed unica debitrice.

avv. Cristian Vezzoli